Investissement immobilier défiscalisant
SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. C’est un regroupement d’investisseurs particuliers au sein d’une société civile.
Il existe 3 catégories de SCPI :
1/SCPI de rendement qui distribuent régulièrement des revenus,
2/SCPI de plus-value qui sélectionnent des biens immobiliers en fonction de leur potentiel de revalorisation,
3/SCPI fiscales qui investissent dans l’immobilier résidentiel avec dispositif fiscal attractif (Malraux, déficit foncier, Pinel).
La raison d’être de la SCPI Pinel est d’acquérir des biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel pour les louer. En tant qu’associé de la SCPI, vous percevez des revenus réguliers sous forme de loyers et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 à 21 % du montant investi.
Comment ça fonctionne ?
La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers éligibles à la réduction d’impôt Pinel, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés.
Le rendement net de frais, avant fiscalité est de l’ordre de 4 à 5 % par an et ce sont des revenus stables. Les loyers que vous percevez sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le choix entre 2 régimes d’imposition :
| Vous DEVEZ appliquer le régime réel si … | Vous POUVEZ opter pour le régime micro-foncier si … |
| vos revenus fonciers sont uniquement issus de parts de SCPI OU si l’ensemble de vos revenus fonciers (ceux des parts de SCPI + ceux d’autres biens immobiliers) est supérieur à 15 000 € | vous détenez un logement que vous louez nu ET l’ensemble de vos revenus fonciers (parts de SCPI + biens immobiliers) est inférieur à 15 000 € |
| ↓ | ↓ |
| vos revenus fonciers nets (= revenus bruts – toutes vos charges réelles) | vos revenus fonciers nets (= revenus bruts – abattement forfaitaire 30 %) |
| sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) | sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) |
Vous bénéficiez de la réduction d’impôt Pinel calculée selon le montant de votre souscription (retenue dans la limite de 300 000 € par an). Le taux de la réduction est de 12 %, 18 % ou 21 % selon que la durée de l’engagement de location (choisie par la SCPI) est de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Vous devez vous engager à conserver la totalité de vos parts jusqu’à l’expiration de l’engagement de location souscrit par la SCPI qui s’impose à vous. En général les SCPI prévoient une durée de blocage de 16 ans pour couvrir la période d’achat des biens, de mise en location, d’engagement de location.
Pour retrouver votre capital, il faut attendre que la SCPI vende les immeubles puis qu’elle soit dissoute. Si vous réalisez une plus-value (montant obtenu à terme supérieur au montant investi), elle est soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Points de vigilance
La réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement global des niches fiscales. Cela consiste à limiter le montant des avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier chaque année pour le calcul de votre impôt sur le revenu (10 000 € au maximum).
La durée de ce placement est de 15 ans. La revente des parts de SCPI Pinel est très rare du fait qu’une acquisition des parts de SCPI sur le marché secondaire n’ouvre pas droit à la réduction d’impôt (l’avantage fiscal ne bénéficie qu’au primo-accédant).
Si vous souhaitez faire un crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.
Combien ça coûte ?
L’achat de parts de SCPI (ou la revente) ne nécessite pas l’intervention d’un notaire mais engendre certains frais :
| Frais de souscription | Frais de gestion de la SCPI | |
| 8 à 12 % du prix d’achat de la part (inclus dans le prix de la part), versés une seule fois lors de l’achat. | 8 à 12 % des loyers encaissés par la SCPI, ils sont prélevés chaque année. |
Avantages/Inconvénients
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| Accessible (le prix d’une part peut-être de quelques centaines d’euros) | Pas de revente en cours de placement (durée 15 ans) |
| Simple car la gestion est confiée à des professionnels | Réduction d’impôt prise en compte pour le plafond global des avantages fiscaux |
| Taux de réduction pouvant aller jusqu’à 21 % du montant de votre souscription, réparti sur 12 ans | Placement immobilier soumis à l’IFI |
| Mutualise et réduit les risques (plusieurs biens, nombreux locataires, secteurs géographiques variés) |
Mise en place
Exemple
Mathilde est gérante d’un salon de toilettage et Jonathan est professeur des écoles.
Jeanne et Marc, 40 et 38 ans, sont mariés et ont un enfant. Ils veulent développer leur patrimoine et dispose d’une capacité d’épargne de 600 € par mois. Leur taux marginal d’imposition à l’impôt sur le revenu est de 30 %. Ils ne veulent pas investir seuls car ils ne se pensent pas capables de gérer un placement immobilier en direct.
Ils font l’acquisition de parts de SCPI pour 150 000 €, financés par un prêt amortissable (TEG 1,30 %), soit une mensualité de 918€ pendant 15 ans.
Ils reçoivent 1 688 € de revenus par trimestre (rendement net de frais estimés à 4,50 %). Pour calculer la fiscalité de ces revenus, ils optent pour la déduction de leurs charges avec le régime réel et déduisent les intérêts d’emprunt du crédit (+/-950 € par an en moyenne). Les revenus nets de frais et de fiscalité (régime réel ; impôt à 30 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) sont de 1 004 € par trimestre.
Pour un effort d’épargne de 600 € par mois (revenus nets de frais et fiscalité = 1 004 € par trimestre / échéance du crédit 2 754 € par trimestre) pendant 15 ans (108 000 €), ils se constituent un patrimoine de 150 000 € (hors plus-value éventuelle).
En optant pour des SCPI Pinel, ils bénéficieront en plus d’une réduction d’impôt de ([150 000 € x 18 %] / 9) 3 000 € par an pendant 9 ans puis de ([150 000 € x 3 %] / 3) 1 500 € par an pendant 3 ans. En intégrant l’avantage fiscal, leur effort d’épargne est de 350 € par mois les 9 premières années, puis 475 € par mois les 3 années suivantes et enfin 600 € par mois les 3 dernières années. Ils n’auront rien à gérer, ni l’achat des logements, ni les locataires, etc. la société de gestion se charge de tout cela.
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